城市房价究竟靠什么支持？大数据告诉你答案

上半年各线城市房地产成交情况

一线四个城市价格和成交涨跌较为一致：一线城市的四个城市成交量均在下降，其中上海和深圳下降近一倍。住房价格基本稳定，仍以深圳最高，四个城市月均涨幅与去年基本一致。

二线城市中部分城市成交差异较大：二线城市大部分城市月均成交面积下降，上涨的城市只有重庆、沈阳和海口，其中成交量最大城市重庆，比去年月均成交面积上涨超过三成；住房价格总体稳定，南京、重庆、石家庄涨幅最大。

三线城市成交和价格涨跌不一：三线城市成交稳定，有涨有跌，其中经济体量较大的城市苏州、东莞和无锡大幅下降，成交量最大的城市徐州上涨40%；住房价格涨幅比一二线大，其中以芜湖、扬州、盐城、常州和沧州最大。

根据马克思价值决定论，价格由价值决定，并围绕价值上下波动，受到市场的供给和需求的影响。不同的房地产市场发展阶段，房地产价值和价格会呈现不同特征，我国房地产市场总体处于繁荣期。

根据房地产价值和价格的关系，在进行城市房价趋势分析时，会重点考虑：第一，长期来看，城市房地产价值的决定因素是什么，这些因素如何支撑房地产价值持续上涨；第二，中短期来看，影响价格波动的因素有哪些，如何产生影响。

城市房价支撑度计算

(一) 城市房地产价值的决定因素分析

1、 分析框架

从长远的房地产价值来看，城市的房价高低较大程度上取决于其本身的产业结构和经济基本面。为此，从城市的优势行业和专业化程度出发，分析城市房地产市场的宏观支撑度。 

(1) 第一步，确定城市专业化指数：每个城市都有相对优势的行业，根据特定城市每个行业的就业人口来测算城市优势行业的专业化程度。 城市产业结构具有由低级（农业）向高级（信息技术产业）的发展趋势，通过判断城市的优势行业的专业化程度，将城市分为7大类。

(2) 第二步，将城市专业化指数与城市基本面结合，形成房价支撑度系数，说明这些系数与城市房地产价值之间的关系。总体趋势为，信息技术业和制造业专业度越高房价就越高，呈现正相关，农业和采矿业专业度越高房价却越低，呈现一定的负相关。

2、 分析结果

(1) 城市聚类分析

根据城市内绝对优势行业（城市内就业份额最大的行业）和专业化行业（相对优势行业），可以将7个行业分组进一步归并为3大类，分别为制造建筑类、公共服务类和农业采矿类，与经济基本面的评级关系如下，基本可以判断，制造建筑业越强经济发展越好，而对农业采矿业越依赖的城市经济发展越差。

表1 城市房价支撑程度分类

全国城市基本面排名前30的城市为制造业强市，而排名最后的19个城市为农业城市，经济差，房价支撑度最低。

结合城市基本面排名将城市分为五个等级，分别为一级、二级、三级、四级、五级，四个一线城市位列一级中最高，单列为特级。至此，全国城市分为了三类五等，一级由制造建筑类城市构成，具有代表性的城市有一线城市和苏州、杭州、天津、武汉等制造业强市。

二级主要有制造建筑类城市，有小部分由农业采矿类省会城市构成，城市多为二线和较强的地级城市，主要代表城市有嘉兴、济南、兰州等城市，还有采矿业城市太原和唐山等城市。

三级由制造建筑类、农业采矿类和公共服务类城市构成，代表城市有赣州、肇庆和大庆等城市。

四级城市数量最多，较为均匀地分布在不同 47 31872 47 15232 0 0 1702 0 0:00:18 0:00:08 0:00:10 3039 47 31872 47 15232 0 0 1530 0 0:00:20 0:00:09 0:00:11 3021行业中，代表城市有抚州、大同、韶关等城市。五级由农业采矿类经济较差的城市构成，代表城市有伊春、崇左、张掖等。

图 1 城市三类五等分布情况

从地理空间的角度来看，城市基本面一二级的制造建筑类城市集中在东部沿海和二线城市，而城市基本面四五级的农业采矿业城市集中在西部、山西（资源型）和东北部地区（农业）。

(2) 房价支撑度分析案例：苏州

经济基本面：2017年上半年GDP总量为8290.12亿元，同比增长7%，排名全国第7位，江苏省第1位。人口总量1061.60万人。

制造业专业度：苏州不在二线城市列表中，但是经济发展良好，注重高新技术产业、服务业和旅游业，产业结构水平高（位列第一），制造业发达，经济增长潜力大，住房需求旺盛，房价有极强支撑。

表2 部分城市制造业专业度与基本面排名情况

(二) 城市房地产市场供需分析

从中短期来看，房价波动还受到市场供需的影响。中估联数据采用的是LBI与去库周期的关系来分析市场总体运行情况。

1、 合理的LBI与去库周期区间

LBI值高意味着土地泡沫大，去库周期长意味着去库压力大。LBI值和去库周期都存在合理值区间。 

表 3 LBI值结构段分布

表4 合理去库周期

2、 LBI与去库周期对房价风险的影响规律

LBI指数是从商品房成本的角度反映土地获取时的楼面价水平与当下售价水平之比，测算成交楼板价占售价的比例，反映静态土地成本率。

去库周期反映市场供需水平，去库周期越大，资金回收时间越长，市场风险就越大，去库压力就越大。具体而言：

LBI和去库周期都高时，房价上涨压力较大；

两者都低时，房价上涨压力较小；

LBI高而去库周期低时，则房价压力较小；

去库周期高而LBI低时，则房价压力较大。

根据这两个指标，中短期价格波动可能较大的城市有南昌、青岛、重庆、合肥、南京、石家庄等，价格相对稳定的城市有广州、呼和浩特、西安等。

部分城市房地产市场未来展望

房地产支撑度、LBI值和去库周期结合，我们对部分城市下半年风险评级进行展望。

(一) 近半年房价上涨较快的城市

二线城市房价上涨较快的城市有：南京、重庆、福州、沈阳、厦门等城市，三线城市上涨较快的城市有：芜湖、扬州、盐城、常州、济宁、沧州等城市。这些城市风险评级排名较为靠前，风险较低，多以制造业为优势行业，均有较好的房价支撑度。部分城市分析结果见如下表格：

表5 部分房价上涨较快城市的风险评级

(二) 近半年房价出现下跌的城市

二线城市房价下跌的城市有：杭州和天津等，三线城市房价下跌的城市有：苏州、惠州、秦皇岛、绍兴等城市。除杭州与天津之外，其他城市产业对房价的支撑略有不足，海口和舟山以农业旅游业为专业行业，柳州、绍兴以建筑业为专业行业，桂林虽以制造业为专业行业，但其专业度不高，房价支撑度略显不足。分析结果见如下表格：

表6 部分房价出现下跌城市的风险评级

(三) 近半年房价较为稳定的城市

近半年房价较为稳定的城市有广州、呼和浩特、西安等城市，在严苛的限购限贷等政策下，深圳和广州微降，宁波、西安和大连微涨，但是这些城市风险评级低，产业结构发展好，房价是否继续稳定下去还要看政策的严厉程度。分析结果见如下表格：

表7 部分房价较为稳定城市的风险评级

(四) 近半年房价波动较大的城市

二线城市房价波动较大的城市有南昌、青岛、重庆、合肥、南京、石家庄等城市，三线城市房价波动较大的城市有济宁、盐城、扬州、沧州、唐山、洛阳等城市。可以看到，这些城市多为上涨较快的城市，说明房价的波动是由于房价上涨的过快造成的。分析结果见如下表格：

表8 部分房价波动较大城市的风险评级

注：本文由中估联-中国房地产估价数据中心余燕清原创，刊登于《上海房地》2017年11月刊。如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。

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